第170章 顶级资本运作，你真是个人才！（月（2 / 2）

最有价值的，就是工厂的地皮。

但也都被抵押的抵押，被查封的查封，被法拍的法拍……

工厂面积已经从十年前的1100亩，缩减为440亩。

妥妥的负资产。

像是小鸭总厂300亩，位于高新区，目前是工业用地。

早就抵押给了工行，贷款2.8亿，如今本息+逾期罚息，达到了4亿多。

但工业用地不值钱！

虽然当初由于特殊原因，高评估到百万一亩，价值3.5亿，抵押贷款2.8亿。

但实际上，工业用地也就40万一亩，也就价值1.2亿。

早就资不抵债了！

工行都想哭！

但如果济州出手，把这块工业用地，变成商住用地！

那价值就高了！

2008年，济州商住用地每亩150万—350万元人民币。

小鸭老厂的位置，虽然目前是市区的大东郊，但也是市区，卖不上300万，200万一亩没压力。

300亩变成商住，卖给开发商就是6亿！

这麽一操作，那小鸭集团负债窟窿，就能平掉不少！

而这完全合规合法，叫做「退城进园」！

官方鼓励市区的老旧工厂搬到郊区盖工业园，而老旧工厂则变成商住用地，进行商业开发！

也叫「退二进三」。

工业迁出丶发展三产。

这一政策也成为很多国资委，盘活亏损国企的制胜法宝。

没办法，地方也不可能拿出6个亿去平债。

只能通过这种政策，变不值钱的工业用地为商住用地，五倍增值，卖给地产商开发小区，藉此化债。

前世，济州国资委就是这麽操作的。

把300亩老厂变为商住，卖了还债。

同时置换到超高新东区（几乎出市区）的新产业园用地。

果然，如今赵市长依旧想这麽做，这是唯一的解决方法：

「放心，把300亩市区老厂变成商住用地，能卖个6亿左右，扣掉税费，清偿掉银行的债务。」

「这样欠银行的本金，就清了大半。至于利息和罚息，由国资委出面和银行沟通，进行债务重组，能免掉的免掉，能减半的减半。」

王君山点点头，这的确是个办法。

年年收不回来的坏帐，银行也愁。

到时候小鸭电器一破产，什麽都别想了。

能够通过债务重组，地方配合变为商住套现，收回本金，已经是最好，利息也就无所谓了。

「那剩下的债务呢？」

王君山可是清楚，2003年小鸭集团重组前的债务只有3.5亿，斯威特运营期间，不仅没有偿还债务，反而新增了5.1亿的新债。

总债务达到了8.6亿！

今年停滞期利息，小鸭自己运营，虽然没有继续亏损，还略微盈利。

但罚息，诉讼费滚雪球，又增加了1.2亿。

总负债高达9.8亿！

「总债务9亿多，总厂变成商住用地，扣税5亿冒头，利息减半，罚息减免，可以平了三家银行的6.5亿的本息债务。」

「剩下的三亿债务，政府会想办法进行债务重组，通过分期付款或者财政垫付解决。」

「总之，会给你们一个轻装上阵的小鸭电器。」

王君山笑了：「赵市长，现在小鸭最核心的资产，就是300亩总工厂，变成商住用地，的确可以清掉将近7成的债务。」

「可是工厂变成商住用地，开发房地产，那我收购了小鸭电器，也没法继续生产了？对吧？」

赵市长点点头：「这个问题我们也考虑了，可以在高新东区，给你们一块300亩的产业园，或者靠近济州国际大仓的地方，整一块300亩的新产业园。」

「不，这样耽误生产，新产业园建起来，怎麽都得半年。」

「这半年的生产怎麽办？员工的工资得发吧，社保得交不？」

「现在对于小鸭最重要的，就是尽快复工复产，我可以投入1亿升级生产线，但必须尽快复产，才能盈利，小鸭才能走出困境。」

赵市长皱了皱眉：「话是这麽说，可如此一来，总厂就不能拆了，也没法法拍化债了。银行的贷款，没法拖了。」

王君山叹了口气：「那没办法了，为了化债，也为了保生产，只能未来科技多牺牲了。」

「王董，您得意思是……」赵市长都看不懂王君山要做什麽了！

王君山道：「想要化债，又要保生产，那只有一个办法。你们把300亩洗衣机总厂变成商住用地，转给未来科技。未来科技出资6亿买下，并且承诺7年之内不用于地产开发，而是继续保生产，保就业，让小鸭扭亏为盈，走出困境！」

闻言，赵市长都惊呆了，可接着就看懂了王君山的意思：

「王董，你这办法好，可以保生产，也可以化债！」

「不过你的风险，可不小。」

「你赌的够大！」

如果别人，自然觉得王君山大公无私，完全是做奉献。

可是赵市长看的透彻，王君山是在赌！

赌这三百亩商住用地七年后的增值！

现在工业用地40万一亩，变成商住用地200万一亩！

王君山6亿拿下，不开发，保生产。

7年后，2015年年底，小鸭扭亏为盈，走出困境。

王君山再搬厂，开发这三百亩商住用地！

那这块商住用地的地价，就不是200万一亩了，而是600万，甚至800万一亩，甚至更高！

那这块商住用地就从当下的6亿，变成18亿，甚至24亿，甚至30亿！

4-5倍的回报率！

风险的确有，但很小，谁都知道未来地价会不断上涨。

除非经济危机持续爆发！

而这种行为，妥妥的囤地行为！

低价拿了地，捂着不开发，等到七年后，十年后，地价数倍增值，再开发，或者转卖！

李首富就是通过这种模式，成为首富的！

十年前白菜价拿地，15-20年后再开发。

闭着眼都赚！

可城市的发展，可就被拖垮了。

那麽优质的地方，你捂着不开发，不是坑人？

不是耽误城市的发展？

你倒是赚钱了，可城市的发展和规划，就被你拖垮了！

这种囤地行为，就成了地方政府必须严厉打击的对象！

但王君山会玩！

我不是囤地增值，而是为了保生产！

为了尽快复工复产，盘活小鸭洗衣机！

为了给员工开得出工资，给地方创收！

为了创造更多的就业，拉动GDP！

从必须严厉打击的囤地行为，直接变成了大公无私的企业家担当！

这就绝了！

谁也说不出个不字！

「他麽的，人才啊！」

赵市长都忍不住拍腿叫好。

这路子，真野，但切实可行！

(本章完)